Guide · Fastighet
Elcentraler i hyresfastigheten – ansvar, etapper och vad offerten ska innehålla
Som fastighetsägare eller förvaltare är ni innehavare av hela elanläggningen, även elcentralerna inne i lägenheterna, och ansvarar för att den kontrolleras och hålls säker. Byte av centraler ska göras av ett registrerat elinstallationsföretag. Här är vad ni avgör innan ni begär offert, och vad ni ska få med i den.
- Lästid
- 6 min läsning
- Uppdaterad
- Innehavare
- Hyresvärden
- Hyresvärden ansvarar för hela anläggningen, även delarna i lägenheterna (Elsäkerhetsverket)
- Verksamhetstyp
- Bostäder
- Elinstallationer i bostäder: elföretaget ska vara registrerat för Bostäder (ELSÄK-FS 2017:3)
- ROT
- Nej
- ROT gäller bara privatpersoner som äger och bor i bostaden (Skatteverket)
Från ansvar till en offert som går att jämföra
Stegen kostar ingenting att göra och avgör hur precis offerten blir. Ta dem i ordning.
Avgör vilka centraler det gäller
Lägenhetscentraler, centraler i allmänna utrymmen eller båda. Hyresvärden ansvarar för hela anläggningen, så båda ligger på er.
Gå igenom skicket
Anteckna för varje central om det är proppskåp eller automatsäkringar, om jordfelsbrytare finns och om gruppförteckningen stämmer. Äldre anläggningar får vara utförda enligt reglerna när de togs i bruk, om de är i gott skick.
Ta med fastighetsskötarnas rutiner
Jordfelsbrytaren bryter strömmen vid läckström till jord och är personskyddet i lägenheten. Den bör testas minst vid avflyttning och när fastighetsskötare ändå är i lägenheten. Notera vilka lägenheter där det inte gjorts.
Planera etapper
Bestäm ordning och hur hyresgäster ska aviseras om strömavbrott. Ett byte per central innebär att strömmen till den delen är bruten under arbetet.
Kontrollera elföretagen
Sök varje företag i Elsäkerhetsverkets Kolla elföretaget och se att det är registrerat för verksamhetstypen Bostäder.
Jämför offerter på samma underlag
Ge alla samma antal centraler, grupper och byggår, och be om arbete och material på egna rader samt vilken dokumentation som ingår per central.
Spara dokumentationen
Innehavaren ska lämna dokumentation och instruktioner till den som nästa gång arbetar på anläggningen, till exempel uppdaterad gruppförteckning per central.
Brännlukt eller en varm, missfärgad central är akut: bryt strömmen till den delen och ring ett elföretag direkt. Fel som kan utgöra omedelbar fara ska åtgärdas omgående eller delen tas ur bruk.
Hyresvärden som innehavare
Elsäkerhetslagen lägger ansvaret för en elanläggning på innehavaren. I en hyresfastighet är det hyresvärden som ansvarar för hela anläggningen, även de delar som sitter inne i lägenheterna, medan hyresgästen ansvarar för sin egen inkopplade utrustning. Det betyder att lägenhetscentralerna, uttagen och ledningarna i väggarna är fastighetsägarens att kontrollera, underhålla och åtgärda.
Innehavaren ska fortlöpande kontrollera och underhålla anläggningen så att den förblir säker, åtgärda fel och se till att den som arbetar på den har rätt kompetens. Kontrollens omfattning och intervall anpassas till anläggningens utförande, ålder, miljö och användning, och det finns inga fasta intervall för bostäder. Rutinerna ska grunda sig på en riskbedömning och dokumenteras; undantaget för anläggningar som vanligen är avsedda för enskilt ändamål, som en egen villa, gäller inte en hyresfastighet.
Fel som kan utgöra omedelbar fara ska åtgärdas omgående eller delen tas ur bruk, övriga fel snarast möjligt. Elsäkerhetsverket nämner dessutom revisionsbesiktning, typiskt vart tredje år via Elektriska Nämnden, som ett möjligt inslag för fastighetsägare; det rekommenderas men krävs inte.
Elinstallationsarbetet, till exempel byte av elcentral, ska utföras av ett elföretag som är registrerat hos Elsäkerhetsverket för verksamhetstypen Bostäder. Företaget ska ha en auktoriserad elinstallatör för regelefterlevnad med auktorisation A eller AL. Efter arbetet ska anläggningen kontrolleras innan den tas i bruk och märkas och dokumenteras, och ni som innehavare ska kunna lämna dokumentationen vidare. ROT gäller inte för fastighetsägare, som inte är privatpersoner som äger och bor i bostaden.
Vad kostar centralbyten i en fastighet – och fast eller löpande pris?
Publicerade prisguider har inget samlat pris för centralbyten i flerbostadshus, så här anges ingen totalsumma. Marknadsbanden nedan gäller privatpersoner i Stockholm, inkl. moms, och är till för att förstå ett prisbesked, inte som offert; till fastighetsägare anges priset exkl. moms. Be om priset per central och en separat rad för allmänna utrymmen.
För fastighetsägare gäller fast eller löpande pris – ni väljer. Ett fast pris per central ger ett budgetunderlag; löpande pris passar när omfattningen är oklar innan första etappen är genomförd. Exakt pris lämnas alltid i offert.
| Uppdrag | Marknadsband som jämförelse – offert anges per central |
|---|---|
| Byta elcentral, villavilla som jämförelse – flerbostadshus prissätts per central | 10 000–30 000 kr |
| Byta jordfelsbrytarepris per styck | 1 800–3 200 kr/st |
| Timpris elektriker, Stockholmmarknadsband vid löpande pris | 600–950 kr/h |
Marknadsband 2026 från publicerade prisguider, inte fasta priser. Exakt pris lämnas i offert, med arbete och material på egna rader.
ROT-avdragNej för fastighetsägare
Begär offert på elcentraler i hyresfastigheten
Bra att ha med
- Antal lägenheter och centraler, byggår och om centralerna är proppskåp eller automatsäkringar.
- Foto på ett par representativa centraler med luckan öppen och de gruppförteckningar som finns.
- Önskad ordning på etapper och om hyresgäster behöver aviseras om strömavbrott.
- Önskat prissätt: fast per central eller löpande, så att offerterna blir jämförbara.
Hyr du bostaden? Då är fel i lägenhetens fasta el hyresvärdens att åtgärda – anmäl det till hyresvärden i stället för att boka själv.
Kontrollera att företaget är registrerat hos Elsäkerhetsverket i söktjänsten Kolla elföretaget innan arbetet börjar.
Vad ni gör själva – och vad som kräver elföretag
Du får själv
- Ta fram vilka centraler som finns, deras skick och en plan för etapper och avisering.
- Testa jordfelsbrytare med testknappen i samband med besök i lägenheterna.
- Byta en trasig propp mot en med samma märkström, eller återställa en utlöst automatsäkring när felet är åtgärdat.
- Begära offerter på samma underlag och kontrollera företagen i Kolla elföretaget.
Beställs hos registrerat elinstallationsföretag
- Byta, bygga om eller bygga ut en elcentral.
- Ändra eller dra nya ledningar och uttag i fasta installationer.
- Låta en allmän fastighetsskötare utföra elinstallationsarbete.
- Ändra huvudsäkringen; föranmälan till nätägaren görs av elföretaget.
Listorna bygger på Elsäkerhetsverkets exempel på vad privatpersoner får göra själva och vad som kräver registrerat elinstallationsföretag (ELSÄK-FS 2017:2). Osäker? Se Elsäkerhetsverkets verktyg Koppla säkert.
Vanliga frågor om elcentraler i hyresfastigheten
Vem ansvarar för elcentralen inne i lägenheten?
Hyresvärden ansvarar för hela anläggningen, även delarna i lägenheterna. Hyresgästen ansvarar för sin egen inkopplade utrustning.
Måste vi ha dokumenterade rutiner för elkontroll?
Ja, i en hyresfastighet ska innehavaren ha dokumenterade, riskbaserade rutiner. Undantaget gäller anläggningar som vanligen är avsedda för enskilt ändamål, som en egen villa. Det finns inget fast intervall.
Vilken verksamhetstyp ska elföretaget vara registrerat för?
För bostäder ska elföretaget vara registrerat för verksamhetstypen Bostäder. Sök företaget i Elsäkerhetsverkets Kolla elföretaget.
Kan vi välja löpande pris?
Ja. För fastighetsägare erbjuder vi fast eller löpande pris för entreprenad och större projekt – ni väljer.
Får vi ROT-avdrag på centralbytena?
Nej. ROT gäller bara privatpersoner som äger och bor i bostaden.
Får vår fastighetsskötare byta en säkring?
En trasig propp får bytas mot en med samma märkström och en utlöst automatsäkring återställas när felet är åtgärdat. Allt övrigt arbete i elcentralen kräver ett registrerat elinstallationsföretag.
Läs vidare
- Guide · BRFBRF: elcentraler och gemensam el
Ansvarsgränsen förening/medlem, styrelsens kontroller och hur ni begär jämförbara offerter på gemensam el.
- Guide · HyresrättEl i hyresrätten
Hyresgästens del av elen: vem som ansvarar, vad du får göra själv, felanmälan till hyresvärden och när ROT inte gäller.
- PlaneraGruppförteckning saknas
Vilken säkring matar vad? Vad förteckningen ska visa, när den är inaktuell och vem som tar fram en ny.
Källor i den här guiden
- Elsäkerhetsverket
- ELSÄK-FS 2022:3 5–6 §§
- ELSÄK-FS 2022:3 12 §
- ELSÄK-FS 2017:3 4 kap. 7 §
- ELSÄK-FS 2022:3 15 §
- Skatteverket